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不動産購入の流れ

購入の流れ

【不動産ご購入の流れ】

 Ⅰ ご資金計画

 Ⅱ 情報収集
   ↓
 Ⅲ 物件見学
   ↓
 Ⅳ 購入申込書(買付証明書)
   ↓
 Ⅴ 住宅ローン事前申込
   ↓
 Ⅵ 重要事項説明書
   ↓
 Ⅶ 不動産売買契約書
   ↓ 
 Ⅷ 住宅ローン本申込
   ↓
 Ⅸ 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
   ↓
 Ⅹ 残代金のお支払い(決済日)

ご資金計画

~資金計画~

まずはじめに、不動産の購入にかかる総額をざっくりと把握しておくことが大切です。

【不動産売買諸費用について】
売買価格1,000万円の土地購入の場合
 
・売買価格 10,000,000円(1,000万円借入の場合)
・仲介手数料 378,000円(売買価格×3%+6万円+消費税)
・契約書印紙 10,000円(500万円を超え1,000万円以下)
・登記費用 約160,000円(抵当権設定登記含む)
※固定資産税評価額により算出しますので、購入物件により金額は異なります。
・固定資産税都市計画税の清算 残金日に日割清算します
・住宅ローン諸費用 約60,000円(金融機関により異なります)
・保証会社保証料 約200,000円(金融機関、借入期間により異なります)
 
※税金・諸費用は、購入物件、諸条件、金融機関等により異なりますので
あくまでも目安としてご参考にして下さい。
 
 
【ご購入可能な物件の価格】
住宅ローンの『借入が可能な金額』と『返済が可能な金額』は、全く異なります。
購入可能な物件の価格を算出するには、
毎月いくらなら住宅ローンの返済に充てることが出来るのかからはじめます。
(返済金額の目安は、今現在のお住まいの家賃等を参考にします。)
この返済可能金額から、いくらまでなら住宅ローンを借入可能なのかを算出します。
金融機関によっては、諸費用を住宅ローンでお借入れできない場合もありますので、
自己資金を準備する必要もあります。

情報収集

~情報収集から

・ご購入物件の価格、土地の大きさ、地域、環境、利便性等、物件を決めるうえで、

 どれも重要な要素となります。

 不動産は、ひとつとして同じものはありません。

 どの物件にも、長所もあれば短所もありますのでご自分のご要望の優先順位を

 決めておくことが大切です。

 

・不動産情報の収集方法は、新聞折込チラシ、ポスティングチラシ、住宅情報誌等

 色々ありますが、希望地区から離れた場所からでも、いつでもどこでも簡単に

 検索できるインターネットがお勧めです。

 

・不動産広告のチラシを見たり、ネット検索をしていくと大体の相場もわかってきます。

 気になった物件は、電話やネットで簡単に資料請求できますので、できるだけ物件

 資料を送ってもらいましょう。

・1度資料請求しておくと、新規の情報を優先的に提供してもらえますので上手に活用

 しましょう。

物件見学

~物件見学~

気に入った物件が見つかったら、物件の状況や、周辺の環境を知るために、

現地を確認します。

物件周辺の環境は、平日と土日(祝日)、昼と夜、晴天と雨天では異なります。

気に入った物件については、曜日による違いや時間帯による違いなども

確かめてみましょう。

また、小学校やスーパー、駅まで等、実際に歩いて距離や、環境を確かめられる

こともお勧めします。

現地が明確でない場合は、自分で判断せず、不動産業者へ連絡をし案内をして

もらいましょう。

売家の場合は、居住中の物件もありますので、必ず事前に確認をして下さい。

購入したい物件が決まったら、売主に対して『購入したい!』という意思表示を書面で

行います。

これが、購入申込書(買付証明書)です。

この書面をもって、具体的な価格や条件の交渉に入りますので、物件価格、手付金、

契約希望日、引渡し時期等、買主の購入希望条件等をご記入いただきます。

売主様・買主様双方にご納得を頂き、気持ちよくご契約になるよう交渉いたします。

購入する物件が決まったら、金融機関に融資の事前審査の申込をします。

これは、不動産売買契約をした後に、事前申込をして住宅ローンを断られた

という事態にならないようにするためです。

 

【事前審査に必要なもの】

・ローン事前審査申込書  

・全部事項証明書  

・公図

・給与所得源泉徴収票  

・印鑑  

・身分証明書(原本)  

・借り入れがあればその証明書  

提出する機関によって異なりますので、事前にご確認下さい。 

 

事前審査に要する期間は、通常は遅くとも1週間以内で結果は分かります。

勿論、事前審査にも色々なタイプがあり、本審査並のところもありますから、

そのような場合は、1ヶ月近くかかるケースもあるようです。

不動産売買契約の前に、買主様に対して宅地建物取引業者が購入される不動産の

重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務づけられています。

この書面を重要事項説明書といいます。

その説明は宅地建物取引主任者が行います。

重要事項説明書に記載される内容は、登記簿に記載されている事項、都市計画法・

建築基準法に基づく制限の概要、供給及び排水施設の整備状況、代金授受の方法、

契約解除に関する事項などがあります。

不動産売買契約書は、売主様・買主様双方に交付します。

契約内容を確認後、双方にご署名ご捺印をいただき、買主様が売主様に手付金を

お支払いいただきましたら、契約成立です。

不動産売買契約後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行

することになります。

義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合がありますので、ご不明な点は

ご確認下さい。

 

【契約時ご用意いただくもの】

・手付金

・契約書の印紙代

・印鑑

・運転免許証(本人確認の書類)

不動産売買契約後、金融機関に借入れの本申込を行います。

 

【住宅ローン申込時必要なもの】 

・住宅ローン申込書

・個人情報の取扱いに関する同意書

・団体信用生命保険申込書兼告知書

・運転免許証

・実印

・住民票

・印鑑証明書(発行後3ヵ月以内のもの)

・住民税決定通知書

・源泉徴収票(所得証明書)

・重要事項説明書

・不動産売買契約書

(提出書類は、金融機関により異なりますので、ご確認下さい)

 

~融資承認~

住宅ローン本申込から1~3週間位で、融資の審査結果がわかります。

融資承認が得られましたら、買主様は金融機関と金銭消費貸借契約を結び

借入れ条件を決定します。

融資実行日(決済日)を、買主様・売主様・司法書士と日程調整し確定します。

所有権移転登記の申請に必要な書類や、抵当権等が設定されている場合は

抹消書類が揃っているか等、司法書士が確認します。司法書士からGOサインが

でたら融資実行です。抵当権設定の手続きについても同時に行います。

 

買主様から売主様に残代金をお支払いします。

固定資産税・都市計画税の負担金の清算を行います。

引渡し前日までを売主負担、引渡し当日からを買主様負担として日割清算します。

 

最後に、仲介手数料、登記費用等の諸費用をお支払いし、終了となります。

 

【残代金お支払い時に必要なもの】

・残代金

・固定資産税・都市計画税の日割清算金

・登記費用

・仲介手数料

・住民票

・印鑑

・印鑑証明書(抵当権設定がある場合)

・運転免許証等(本人確認の書類)

勝畑 竹俊

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